J-REIT（Japan Real Estate Investment Trust）

J-REIT(日本房地产投资信托)是什么?

J-REIT是指投资公司通过从许多投资家那里收集的资金等，取得房地产，然后将租赁或出售拥有的房地产所获得的收益分配给各个投资家的一种金融产品。

以个人而言，想要拥有位于东京中心的高级酒店或办公大楼就像是一个做梦一样的事情，但是通过投资J-REIT的话，您可以间接成为投资者。

它始于2000年，截至2020年8月共计63个J-REIT（投资公司）上市了。

① J-REIT投资和实物房地产投资的不同的地方

通常，实物房地产的投资，一般来说是需要花费数千万、数亿日元的高额投资，但是对于J-REIT来说，因为购买了将房地产的总价值小额化的东西，所以可以用小额资金，并且分散地进行不动产投资。此外，无需支付固定财产税或管理保有的不动产。而且也没有麻烦的买卖交涉，就像上市股票一样随时都可以交易，所以在兑换性这一点上也较有利。

但是，因为J-REIT是和股票一样在市场上交易，所以价格会变动，有时候甚至会有亏本的风险。

② 选择J-REIT(投资公司)的方法

实物房地产投资最大的风险是由于空房无法收回租金，这一点对J-REIT投资也是一样的。

我按照自己的考虑方式总结出了以下选择J-REIT品牌(投资公司)的要点。

请以此作为您做决定的参考。

2-1 投资方针

每个投资公司的投资政策有所不同，例如自己主要的投资对象地区（东京都中心还是地方）和用途（住宅、酒店、办公室、商业设施、物流设施等）。

2-2 保有房地产

各个投资公司的保有房地产都是公开的。

但是实际去当地看看各个房子是不现实的，所以用照片和地图确认一下。

2-3 分红利率

J-REIT的特点是基本上不会内部保留获得的租金和出售利润，而是大部分都分配出去，所以分红利率一般都很高。

根据预测的分配金和以往的分配金的实绩，选择出具有稳定且高的分配金的投资公司。

2-4 财务方针

投资法人除了从投资家收集的资金以外，还从银行借钱来购买房地产。

因此选择收益稳定且财务运营健全的公司，用作衡量表示对总资产的有利息负债比率的LTV（Loan to Value）。

50%以下是理想的。

2-5 确认低估的指标

投资价格水平是以NAV（Net Asset Value）倍数来表示的。

NAV（资产净值）表示持有的房地产在时价基础上的纯资产价值，并通过将股市投资单位的市值除以NAV来确认低估的指标。

NAV倍数是与股票所说的PBR类似的指标。

NAV倍数 = 当前市值价值总额 ÷ 投资公司所有的净资产额（大部分是土地和建筑物等房地产）

NAV率越低市值价格越便宜。

由于J-REIT本身就是分散了风险的房地产投资，因此我认为不需要持有那么多的品种，我认为比较上述几个要点，考虑到投资的平衡性并选择几个投资公司比较好。

主要J-REIT上市品种

品种号码	品种	NAV倍数	股息率	决算月	用途区分
8979	Starts Proceed	0.96	4.93%	4/10月	住宅
8985	Japan Hotel	0.51	9.01%	12月	酒店
3290	ONE REIT	0.86	6.16%	2/8月	办公室
8964	Frontier	0.69	7.07%	6/12月	商业设施
8967	Japan Logistics	1.19	3.13%	1/7月	物流设施
3455	Healthcare＆Medical	0.97	5.39%	1/7月	卫生保健
3476	MIRAI	0.69	7.41%	4/10月	综合
3492	Takara Leaben	0.77	6.89%	2/8月	综合

截至截至2020年8月7日

所有J REIT上市投资公司列表←点击这里

③ 购买J-REIT的方法

购买J-REIT的方法和购买股票的方法是完全一样的。如果你已经有证券公司账户的话，可以马上购买J-REITs。

和购买股票的时候一样，输入4位数的品种代码来购买。选择市价委托或指定价格的操作也是一样的。（购买股票的方法）